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リフォーム・リノベーション・新築・不動産の教科書

リフォーム、リノベーション、新築、不動産など住宅業界ならではの「謎」を解説します。不動産兼建築のプロだからわかる「裏側」と「本音」を一般の方になるべく丁寧にわかりやすく説明することで、住宅取得に失敗する方を一人でも救いたいと思っています

中古マンション・中古戸建ての不動産仲介手数料「半額」「無料」サービスの裏側を解説

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中古マンション、中古戸建てなど、不動産を買おうと考えている人のなかで、仲介手数料って高いよね、と思う人は結構多いのではないでしょうか。そんななか最近は手数料が半額、なかには無料といったサービスまで出てきています。これって本当に安くなるの?と疑問に思う人もいるかと思います。今日はそのカラクリについて解説していきたいと思います。これを読めば、手数料の仕組みがわかるかと思います。

 

 
 

不動産仲介手数料ってどう決められているの?

 
一般的に不動産を購入する場合、物件価格の3%+6万円が必要です。なぜ3%+6万円なのか。これは簡単にいうと法律で決まっているんです。
 
上限は3%+6万円までですよと。だから、基本的には大手不動産会社だろうが、地元の小さな不動産会社だろうが、3%+6万円になります。
 

手数料は金額にするとどれくらい?

 
例えば3000万円の中古マンションを買おうと思った場合、3%+6万円の手数料だと96万円ですね。これが仲介してもらった不動産会社に支払う手数料になります。
 
どうですか?高いか安いかの感覚は人それぞれですが、大したサービスを受けられなかったり、熱心に相談に乗ってくれなかった場合は、高いと感じるかもしれませんね。
 

手数料は安くしても違反ではない

 
一度あなたが不動産会社の経営者になったと思ってみてください。周りの不動産仲介会社が同じ手数料で勝負している中、うちだけ手数料を割引すれば、お客さんが一気に増えるかもしれない、と考えるのは当然ですよね。
 
もちろん、それは現実に起きていて、不動産会社の中にはライバル会社に差をつけるために手数料を割安にするケースが増えてきているんです。仲介手数料は割安にしてもオッケーです。これは違法ではありません。
 

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仲介手数料半額!無料!という会社の実際は?

 
中古マンションや戸建てを買おうと、様々な不動産会社を検索しはじめると、検索に引っかかってくるのが「手数料半額!」「無料!」という会社です。
 
安いのはありがたいんですが、これって本当?サービスってどうなの?実際はなにか怪しいのでは、なんて思われる方も結構いるかと思います。
 

仲介手数料半額!と打ち出している会社の裏側

 
まず、手数料が半額とか、3%ではなくて、2%!とか割引になっている際は、主に2つのことが考えられます。
 
 
一つは、経費節減によって少ない手数料でも経営ができるため。不動産会社を運営するには、営業マンの人件費、店舗の家賃、不動産ポータルサイト(ヤフー、suumo、アットホームなど)への広告など、様々な経費がかかりますが、これらを抑えることができれば、手数料が半額だとしても経営が成り立つわけです。
 
 
じゃあ、経費削減て実際にどんな風にやるかというと、例えば、営業マンに高い給料を払いすぎない、雇いすぎない、ショールームスタッフなど売り上げにかかわらない人材を雇わない、家賃の高いところにお店を出さない、むやみやたらに物件の広告を打たない、こんな感じです。
 
 
手数料半額とうたっている会社のウェブサイトを見てみましたが、多くはこのような形で経費削減していると思われます。実際に大手不動産会社のように駅前にきらびやかな店舗などはありませんからね。ネットでお客さんを集めている会社が多く、余計な集客コストをかけていないことがわかります。実際いろんな不動産サイトを見て回ってみてください。
 

企業努力の結果、手数料が安いはオッケー

 
手数料が安いと、サービスが悪いのでは、というイメージがわきますよね。確かにいい立地のところにお店はないかもしれませんし、綺麗なお姉さんが綺麗なショールームでもてなしてくれるというようなこともないかもしれません。
 
 
あと、悪い物件しか紹介してくれないのではと不安もありますが、不動産会社は基本的にレインズというシステムの中に登録されている物件を中心に紹介します。これはどの不動産会社でも利用できるシステムなので、紹介できる物件が少ないなんてことはないです。
 

リフォームもセットで請け負いたい不動産会社が割引くことも

 
もう一つ、割引しているケースで多いのが、中古マンションや戸建てを買った際に合わせてリフォームの提案をしてきて、そこから利益を得ようとする場合ですね。業者としては仲介手数料が割引でも、リフォームが契約できれば、そこから利益がでるわけです。もちろん、中古住宅はなんらかのリフォームが必要ですから、不動産会社がそこまで面倒をみてくれるのはありがたい話です。
 
 
が、あまり法外な見積もりを出してくる場合は、仲介手数料を半額にした分をリフォームで補おうという考えているのかな、と思われます。そういう場合は相見積もり(別の会社に見積もりを取る)ことが有効だと思います。
 

じゃあ手数料無料はなぜか?

 
半額や割引はカラクリがわかったかと思いますが、「無料」というのはどうなんでしょうか。半額や割引は通常に比べて、利益は低いですが、儲けにはなります。ただ、「無料」だと、本当に儲けがない。会社として成り立たないですよね。実際どうなってるのか、解説します。
 

無料の場合は、売主から仲介手数料をもらっている

 
無料の場合は、物件を売りたい人から、不動産会社が手数料をもらっていることがほとんどです。よくあるのが再販物件の場合です。再販物件とは、企業が一度中古物件を仕入れて、リフォームしたのちに、また売り出す中古住宅のことです。
 
 
この物件を売りたい場合、不動産仲介会社に任せるのですが、契約が決まったら、再販物件を作った会社が仲介会社に成約価格の3%+6万円を支払うわけです。だから、もしあなた(物件を買いたい一般消費者)が、再販物件(リノベーション済み物件)を買った場合、仲介会社は、再販物件の売主から手数料をもらっているから、あなたから手数料をいただかなくても(無料でも)利益が入ってくるわけです。
 

仲介手数料無料のデメリットはあるか?

 
逆を言えば、一般的な不動産会社は、再販物件の売主と、買主から手数料を2重取りしているわけですね。無料といっている会社は、これを売主だけからにして、買主に還元しているわけです。だから無料でも特に変な物件を買わされるとか、何かやましいことをしているとは、ないわけです。
 
 
不動産業界では当たり前のこともなかなか生活者には馴染みがないので、無料?あやしくない?と思われてしまうわけです。このカラクリを勉強した人だけが、現在このお得な仲介サービスを利用している傾向があり、なんとなく大手の方が安心、手数料を払った方が安心、と思ってしまっているのだと思います。

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