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リフォーム・リノベーション・新築・不動産の教科書

リフォーム、リノベーション、新築、不動産など住宅業界ならではの「謎」を解説します。不動産兼建築のプロだからわかる「裏側」と「本音」を一般の方になるべく丁寧にわかりやすく説明することで、住宅取得に失敗する方を一人でも救いたいと思っています

耐震性を無視して中古戸建てや中古マンションを買ってはいけない理由。新耐震基準の家も注意!

耐震工事・補強リフォーム 中古戸建て 中古マンション リフォーム
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熊本地震のニュースが連日テレビで報道されています。柱が崩れ、中にいた家族が圧死するという悲惨なエピソードを知るたびに、戸建て・マンションの耐震性の重要さを感じます。今回は、今、中古の戸建てやマンションを買おうと考えている方に、「耐震」という視点から安心・安全な家を手に入れる方法を紹介していこうと思います。

 

 

阪神淡路大震災の死因の88%は建物の倒壊による圧迫死

 
阪神淡路大震災で亡くなられた方は約5500名いますが、そのうち88%はなんと建物や家具が倒れて、それによる圧迫死でした。つまり、建物に人は殺されるわけです。
 

熊本地震は震度7!耐震化されていない建物が次々と崩れた

 
熊本地震は最大震度7でした。NHKのニュースで何度もなんども繰り返し放送されていたことを覚えていますか。
 
「震度7というのは、耐震化されていない家屋が倒壊したりするおそれのある強い揺れがあります。今後も強い揺れが起きる可能性があります。暗いので、十分に注意をして、安全なところに避難してください」。
 
巨大地震があったら、家に殺されるかもしれない、だからそういう耐震性が不十分な家に住んでいる方は、とにかく外に出なければなりません。これからあなたが買おうとしている家に殺されないようにしてください。
 

倒壊した家は古い家屋に集中している

 
私が今回の地震でまず衝撃を受けたニュースが、「倒壊家屋の下敷きで窒息死多く、9人死亡、負傷者多数」(警察庁)というものでした。阪神淡路大震災の死因と一緒だということです。やはり耐震性のない家は崩れ、人の命を奪っていく凶器になります。
 
 
実際に、被災地の方のツイッターやニュースで度々登場した倒壊住宅は、古い昔ながらの屋根瓦がある家ばかり。おそらく築30年以上は経過しているような家です。家の耐震化は地震国で生きる上で必須です。
 
 

中古戸建てや中古マンションを買われる方は「耐震性」を気にして

 
そこで、耐震性という観点から中古の家を買われる方へのアドバイスがあります。まずは、その家が、昭和56年(1981年)以降に建てられたものかどうかを確認してください。これ以降の家を新耐震基準、以前の家を旧耐震基準と業界では呼ばれています。
 
 

中古戸建ては安い?けど耐震工事のコストがかかる

 
1981年に建築基準法というものが大改正され、一定以上の耐震性能がある家しか建てられなくなりました。今探している中古住宅が、旧耐震なのか、新耐震なのかを十分に確認してください。
 
 
旧耐震住宅の場合で、戸建ての木造の場合は、巨大地震で倒壊して亡くなられる可能性があるので、絶対に診断をして、必要な補強をしてください。中古の戸建ては安いからといって飛びつかないでください。耐震工事・補強の費用がかかることを肝に銘じましょう。
 
実際に、旧耐震住宅は新耐震住宅に比べて安値が付いていることが少なくありません。注意しましょう。
 

新耐震基準の家は絶対安全なのか?

 
とはいうものの、新耐震基準の家も注意してください。1981年に建てられた家は、すでに築34年も経過しているわけです。木造の家は年々劣化していきますので、建てられた当時は十分な耐震性があったとしても、購入する時点で耐震性が落ちています。必ず診断してください。
 

ブロックも鉄筋が入っていないものは注意

 
また、ニュースで度々登場したのが家の前のブロックの倒壊。古いものはブロックの中に鉄筋の入っていないものがありますので、中古の家を買う場合、ブロックベイにも気を使いましょう。必要があれば補強・新設する必要があります。
 
 

中古のマンションの耐震性はどうか?

 
中古のマンションが倒壊するというケースはとてもレアで、珍しいケースです。ただ、戸建てと同様に新耐震・旧耐震に気を使う必要があります。例えば躯体(くたい)にひび入ったりして、補修が必要になることもあります。
 
 
そういう場合は、修繕積立金という、マンションを購入した人が定期的に積み立てるリフォーム費用がアップすることもあります。そういう意味では、旧耐震の中古マンションを購入する際にも躯体の性能・耐震性は必ず確認するようにしてください。コンクリートの躯体は80年もつ、100年もつ、と様々な意見があり、長期にわたって使えるのですが、劣化しないということはありません。
 
 
耐震強度も使い方やメンテの状況によって変わりますので、購入前に管理組合などにどんなリフォームやメンテナンスを実施したか、これから予定があるかを必ず確認しましょう。
 

耐震工事の効果はどれくらいあるのか?

 
耐震性能のある家なら倒壊せずに死なないのか?という疑問もありますよね。こればかりは保証することはできませんが、耐震性がないよりはあるほうが絶対的に安心感はあります。実際熊本の友人の家は耐震性のある築10年の家なので、そんなに揺れなかったといっていました。一方で、その友人の母の家は古くて最新の耐震設備が付いてないので、かなり揺れて怖かったと。
 

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両親の家の耐震はリフォームと一緒にすべき

 
耐震工事は各自治体で補助金がでていますので、多少は安くできます。ただ、100万円前後は必要になるケースがほとんど。地震が来るのかわからないのにこれだけのコストをかけるのはもったいないというのもありますが、そういう場合は、何かキッチンとかバスとか何かリフォームをする際にあわせてやることがオススメです。耐震補強工事だけでは気分が乗りませんからね。
 
両親の家が古くて心配な方にも、トイレを新しくするついでに耐震工事もあわせてやってもらう、そんな提案をするのもいいと思います。
 
おすすめの耐震業者探しについてはこちらで書きました

 

renovation-reform.hatenablog.com

 

備えが大事

 
もっとも大事なのは次はわが身と想像力を働かせて、それに備えること。南海トラフも首都直下地震ももはや他人事ではありません。

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