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リフォーム・リノベーション・新築・不動産の教科書

リフォーム、リノベーション、新築、不動産など住宅業界ならではの「謎」を解説します。不動産兼建築のプロだからわかる「裏側」と「本音」を一般の方になるべく丁寧にわかりやすく説明することで、住宅取得に失敗する方を一人でも救いたいと思っています

【保存版】新築戸建てに30年間住んだ場合、リフォーム費用は一体いくらかかるのか徹底して調べてみた。【家を買う前の注意点】

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新築の戸建てを買おうと思っている方に注意して欲しいことがあります。それは購入した新築戸建てに住み始めた後に一体どれくらいのメンテナンス費用やリフォーム費用がかかるのかを知っておいて欲しいということです。できれば30年、40年、50年と長く住み続けたいですよね。
 
ですが、メンテやリフォームなしに永遠と住み続けられる家は未だ存在しません。買った後にいくらかかるかをきちんと把握せずに家を買ってしまう人が多く、急な故障やトラブルの予算がなかったり、汚くみすぼらしい家に住み続ける方が結構います。
 
家は必ず劣化するものですので、家を買う前に、メンテナンスとリフォームにかかる費用を理解しておくことが重要です。今回は買った新築の一戸建ての家に「30年間」住んだ場合にかかるメンテナンス・リフォーム費用を、住宅の部位ごとにまとめてみました。

 

屋根(約100〜120平米の場合)のリフォーム費用は?

 
屋根はおおよそ10年に1回、表面を塗装するリフォーム工事が必要になります。屋根は紫外線の影響や暴風雨などにさらされて、日々劣化していくものです。何もメンテナンスしないとどうなるかというと、雨漏りします。
 
ですからきちんと表面を塗装し直して、雨が侵入しないようにすることが大切です。雨水が侵入すると柱や梁などの家を支える躯体(くたい)が腐ります(木造の場合)。ま木材が雨水を含んだりすると、カビが発生し、住んでいる方の健康被害につながっています。
 
では、屋根のリフォーム費用はいくらかかるかというと、おおよそ40万円。リフォームの頻度は10年に1回ですので30年で120万円になります。
 
塗装で長持ちすればいいのですが、あまりに劣化してしまった場合は屋根の葺き替えになります。例えば30年目に葺き替えをするのであれば100万円程度かかります。
 
そうなると屋根リフォームの総額は30年間で180万円ほど必要だと考えておけば良いでしょう。
 

外壁(約150平米〜170平米)のリフォーム費用は?

 
外壁も屋根と同じで10年に一度、表面の塗り替え工事が必要になります。外壁は屋根と同じなのですが、家を日光による紫外線や雨、風から守ります。塗装がはげてくると、雨水が侵入し、家全体を劣化させます。
 
外壁の塗装工事の費用はおおよそ60万円程度です。リフォームの頻度は10年に1回ですので、30年で180万円になります。
 
劣化がひどい場合は30年目に外装の張り替えをすることも考えなければなりません。この場合150万円ほどはかかります。ですから30年で累計270万円〜290万円かかることになります。
 

バルコニーのリフォーム費用は?

 
バルコニーは10年に1回、床材が劣化していないかどうかなどをメンテナンスすればいいでしょう。バルコニーのリフォームのメンテは1回5万円くらいだと思うので、30年で15万円ですね。
 
でも30年目も経てば劣化や見た目の汚れがひどく、床材などを総取り替えする必要があるかもしれません。そうなると50万円程度はかかります。ですから、30年で累計60万円くらいになります。
 

玄関ドアのリフォーム費用は?

 
玄関ドアはそう簡単に壊れるものではありません。10年に1回、状態を確認して故障を直す程度で大丈夫なので、メンテナンス費用は1万円程度でしょう。
 
 
ただ30年目にもなればだいぶ古くなり、セキュリティ(鍵)機能も新製品の方が高いものが増えてくるので、防犯上の不安がある方は取り替えをお勧めします。30年目に取り替えるとすると20万円前後はかかります。ですので10年に1回のメンテナンス費を入れると30年間で22万円ですね。
 

窓のリフォーム費用は?

 
窓は基本的に長持ちしますので、10年に1度はメンテナンスして、雨漏りが起こってないかをチェックする必要があります。メンテ・修理費用は1回1万円くらいでしょう。
 
ただ、雨漏りが発生した場合、窓工事というよりは雨漏り補修工事費用がかかりますので、5〜10万円程度は必要になるかと思います。ただこれは雨漏りの度合いによりますので、金額は被害状況に応じてもっと高額になります。30年で30万円程度を見込んでおきけばいいかもしれません。
 
壁紙のリフォーム費用は?
 
壁紙は一般的に各部屋の壁・天井に使われています。ちょっとこだわった家なら壁は珪藻土といった塗り壁材だったり、塗装仕上げのこともありますね。ここでは標準的な壁紙クロスのリフォームについて解説します。
 
 
壁紙は10年くらい経てば、汚れが目立ってくるのが一般的です。もちろん、そのまま使うこともできますが、快適に気持ちよく暮らしたいなら、張り替えた方がいいと思います。
 
壁紙は標準的な品質のものの場合、おおよそ6畳で5万円前後です。リビングであれば10〜20畳あるでしょう。その場合は8〜15万円くらいになります。仮に、10年で10畳のリビングと6畳の部屋を2つほど変えた場合、20万円くらいになります。30年であれば60万円ほどになりますね。
 

室内のドアのリフォーム費用は?

 
一般的な戸建てであれば室内には10前後のドアがあるでしょう。これらはそう簡単に壊れることはありません。ですので30年に一回ほどの頻度になります。1箇所5万円程度だとした場合、10のドアで、50万円になります。
 
 
ただ、ドアの取っ手が壊れた、閉まりにくくなったといったトラブルが30年間まったくないことはほとんどないでしょう。ですので、メンテナンス・修理のリフォームが10年目、20年目に1回あるとしましょう。1回1万円とした場合、2回で2万円。30年目の前ドアリニューアルを含めると、30年間で52万円になります。
 
 

フローリング(床)のリフォーム費用は?

 
フローリングは一般的な合板フローリングの場合と仮定します。フローリングに穴が開いてしまう、腐ってしまう大きな劣化はありませんが、見た目が汚くなります。よく使うリビングの床であれば15年に1回はリフォームしたいですね。
 
 
それ以外は30年に1回でいいかと思います。仮に10年目に12畳のリビングの床をリフォームするのであれば、約20万円かかります。30年目にもう一度リビングの床をリフォームすれば40万円。
 
 
30年目に寝室などの8畳の部屋を2部屋リフォームした場合は、一部屋15万円だとしてすれば、計30万円。30年間で70万円になります。
 

畳のリフォーム費用は?

 
8畳程度の和室が一室くらいある戸建ては多いですね。お客さんを呼んだ時など、たまに和室を使う程度だと考えた場合、30年に1回の交換でいいかと思います。8畳であれば約10万円。
 

キッチンのリフォーム費用は?

 
キッチンのリフォームは大体20年目〜30年目が目安ですね。グレードやサイズ・型にもよりますが、標準的グレードの場合、80万円程度でしょう。
 
 
ただ、キッチン本体自体は長く使えるのですが、水栓やガス・IHコンロ、オーブン食洗機、レンジーフードなどの設備が壊れることがあります。メンテや補修などが3万円程度の工事が、5年に1回あるとしたら30年で約18万円ですね。キッチンリフォームは30年で約98万円になります。
 

洗面化粧台のリフォーム費用は?

 
洗面化粧台は壊れませんが、汚れたり、見た目が古くなったりしますので、20〜30年に1回はリフォームする人が多いですね。30年で20万円程度になります。
 

浴室(バスルーム)のリフォーム費用は?

 
ユニットバスはほとんど壊れません。ただ、だんだんと汚くなってくるのでやはり20〜30年に1回くらいリフォームされる方が多いです。80万円程度になります。ただ、お風呂の給湯器が10年に1回は壊れるので、これが10万円程度かかります。30年で30万円。バス本体を含めると、30年で110万円ですね。
 

トイレのリフォーム費用は?

 
トイレは基本壊れません。ただ、汚れが気になるということで30年に1回くらいはリフォームすることが多いです。20万円くらいですね。
 
あとは、水漏れやウォシュレット(温水洗浄便座)などは10年に1回くらいトラブルになるので、メンテ・補修費として5万円くらいはかかると思います。30年で交換とメンテ費用を合わせると、35万円ほどですね。
 

給湯器のリフォーム費用は?

 
給湯器は大抵10年で寿命が切れます。キッチンやお風呂、洗面で毎日お湯を使いますからね。10年目のリフォームを30万円だとした場合、30年で90万円になります。
 

シロアリ(防蟻対策)のリフォーム費用は?

 
10年に一回はシロアリが湧いていないかのチェックと、予防(防蟻処理)をするのがオススメです。シロアリを放っておくと、家がかじられて、もろくなっていきます。耐震性などにも影響が出てきます。1回15万円くらいだとして、30年で45万円です。
 

耐震補強の費用は?

 
熊本地震など巨大地震への備えが大事ですね。新築したからといって、30年間ずっと安心、というわけにはいきません。やはり10年に一回は耐震診断をオススメします。診断はたいていが無料ですね。
 
 
住宅は築年数を経ると、全体的に劣化してきますので、耐震性能がずっとそのまま維持されるということはありません。きちんとメンテナンス・リフォームされていなければ、15年目、30年目あたりで、耐震補強が必要になるかもしれません。30年で30万円ほどの予算が必要です。
 

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では30年間で一体いくらリフォーム費用が必要なのか?

 
住宅の様々な部位のリフォーム費用を見積もってきましたが、一体30年でいくらかかるのでしょうか。合計してみると、約1035万円になります。相当な額になりますね。
 
 
ですから2000万円の新築戸建てを買う場合、これから30年住むとしたら、リフォーム・メンテナンス費に約1000万円かかるということを覚えておく必要があります。35年ローンを組む際に住んだあとのリフォーム費用を頭に入れない方が多いです。ですから、ほとんどの方が、リフォームが必要になった場合、慌てるわけです。そんなお金がない、というように。
 
 
「給湯器が壊れた」「外壁にヒビが入り雨が侵入してきてしまう」といった事態はあたりまえにあります。でも、新築を買うときはこんなことを想定しないんです。なぜか?
 
 
それは家を買う方自身が勉強不足であるということ。
 
 
そしてもう一つが、新築を売る営業マンがそういうことを言わないためです。買った後1000万円リフォームが必要ですよなんていったら、家なんて売れませんからね。ですから、ある意味でそういう負の情報を隠しているわけです。嫌な感じですよね。本当にお客さんの幸せを願うなら、家を買った後に起こるリフォームの内容と、その費用、さらにはその金額を用意できるかどうかの資金相談にまで乗るべきです。
 
 
もちろん、だんだん汚くなっていってもいいや、壊れてもそのままにしておいて、なんとか30年、あるいは40年、50年住もう、という人もいるかもしれません。それはそれで一つの考え方ですが、雨漏りがあり、シロアリにくわれ、水回り機器はカビだらけ、床も壁も汚いまま、という家は結構きついですよ。息子さん娘さんにそういう家をいずれ引き継がなければならなくなります。でも、おそらくそういう家にはすみませんから、空き家になるでしょう。リフォームして住むとしても相当な金額がかかりますし。
 
 
ならば、その家を売ってしまおうと考えるかもしれませんが、30年も経ってリフォームされていない家を積極的に売ってくれる不動産会社はほとんどいません。不動産会社は新築や綺麗な家を優先的に進めますからね。汚い家を紹介しても時間の無駄です。ここまで長々解説してきましたが、新築の戸建てを買う際は、リフォーム費用やその家の最後まで考えてみることが大切です。
 

新築戸建てはあきらめた方がいい

 
個人的にはお金に不安・心配があるなら新築戸建ては無理して買わない方がいいです。リフォーム費用を考える必要がない賃貸住宅でいいと思います。もちろん、戸建てのような広さがある賃貸は少ないので、大家族には厳しいかもしれませんが、夫婦と子一人くらいなら大丈夫でしょう。
 
 
老人になったら賃貸を貸してくれないのでは、という話を聞きますが、今後少子高齢化がぐっと進んでいく中で、賃貸住宅は余りまくります。とにかくご老人でも借りていただければありがたいというオーナーは増えていくでしょうから、そこまで気にする必要はありません。それに戸建てもどんどん余っていくので、これらもどんどん賃貸に出されてくるでしょう。新築戸建てを検討している方、もう一度買った後のお金に想像力を働かせましょう。

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