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リフォーム・リノベーション・新築・不動産の教科書

リフォーム、リノベーション、新築、不動産など住宅業界ならではの「謎」を解説します。不動産兼建築のプロだからわかる「裏側」と「本音」を一般の方になるべく丁寧にわかりやすく説明することで、住宅取得に失敗する方を一人でも救いたいと思っています

中古マンションを購入する場合に気をつけるべきことは管理組合の質と修繕積立金!いざという時の解体費と建て替え費で莫大な費用がかかることも

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中古マンションを購入してリノベーションやリフォームをしようと思っている人も多いかと思います。そこで注意して欲しいのは、中古マンションの未来について考えることです。意外と何も考えずに買ってしまう人が多いのですが、マンションも永久に持つわけではありません。最終的には解体、あるいは建て替えという未来が待っています。その際にどれだけの費用がかかるのでしょうか。今日はそんなことを書いていきたいと思います。

 

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中古マンションリノベが大ブーム

 
中古マンションを買ってリノベーションする人が増えてきていますよね。これ自体は、私はとても賢い買い物をしていて、いいな〜と思っています。ただ、注意して欲しいのは、あまり古すぎるマンションを買うと、後々困ることが起こり得るということなんです。
 

中古マンションに住み続けていると起こること

 
ここでちょっと考えてみてください。中古マンションは永遠に持つと思いますか?私はおそらく持たない、と考えています。寿命については私のブログでも記事したのでこちらで読んで欲しいのですが、やはり終わりというものがあります。
 

中古マンションは最終的にどうなる

 
終わり、というのは建物が劣化してきて、住めないという状況です。例えば躯体のコンクリートの防水機能がなくなってきて、雨水が染み込み、地震に対して弱くなったり、各住戸に雨漏りしたり、ということは考えられます。また、劣化が進めば、見た目も悪く、住み心地も良くないですよね。
 
 

そうならないために大規模修繕というものがある

 
そうです。建物は劣化していくので、メンテナンスリフォームしましょう、と考えるのが普通ですよね。ですから最近のマンションはほとんど管理組合というものがあって、ここで、各住民から毎月「修繕積立金」というものを徴収して、溜まったら、「大規模修繕」という、みんなのマンションを長持ちさせるために防水や外壁塗装などを行うわけです。
 
 

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ただし、古いマンションには修繕積立金がなかったりする

 
みんなでお金を出し合って積み立てて、リフォームするというのは、実は比較的最近のこと。古いマンションでは、管理組合がちゃんとしていなかったりするんです。つまり、将来のためのリフォーム(大規模修繕)の予算を取っておかない組合もあるんです。そうなるとどうなるか?大規模修繕されませんから、建物の寿命が短くなりますよね。そうなると、住んでられなくなるわけです。
 
 

中古マンションを買うときは管理組合を修繕積立金をチェックしよう

 
もうお分かりだと思いますが、中古マンションを買うときは、管理組合と将来のリフォーム費用があるかどうか、修繕積立金をチェックしましょう。さらには、「大規模修繕計画」というものも見せてもらいましょう。そういうものが見れない、あるいは、「ない」という場合、そのマンションを買うことをお勧めできません。当然ですよね。建物が長持ちしない可能性がありますから。
 
 

建物が長持ちしないなら建て替えか解体だよ

 
当然の結果ですが、建物が長持ちしないなら、建て替えるか、解体するか、あるいはそれにずっと住み続けるか、の3択です。建て替える!と決めたケースは日本でほとんどありません。それは建て替えたいという合意がなかなか取れないからなんですね。だって、ぶっちゃけそんなお金ないですよね。
 
 
で、もう壁とかが壊れて、地震にも弱くて、みたいな最悪な状況になった場合はどうするか?解体・撤去ですよ。解体撤去にどれくらいの費用がかかるのか?もうこれは、相当、としか言いようがないでしょう。実際にマンションをみんなで解体しましょうという事例は私は聞いたことがないですね。ただし、解体もみんなの合意が必要です。「解体しましょう!」みたいな合意って、現実的には難しいと思いますね。じゃあ、どうなるかというと、住み続ける、という選択ですね。ボロボロで朽ちていく廃墟マンションに。
 

じゃあどうすればいいのか?

 
一つは、中古マンションを売却して、新たに買うか、賃貸に引っ越すかでしょう。ただ問題があります。そんなボロボロのマンションを買う人は少ないということです。古くなりすぎると売れなくなるんです。ということは、そう、早めに売るしかないんですよね。だから、私は管理の悪い中古マンションにずっと住み続けるというのは、やっぱりありえないと思うんですね。でもタイミング良く売却しないと、もう手遅れになってしまう。だから、売れる時期というものを見極めて、適切な時期に売却し、また別の住まいへと移り住む、ということしかないんですよね。

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