中古マンションを買おうかどうか検討されている方も多いかと思います。リフォーム・リノベーションしてカッコよく住むのが最近流行っていますよね。でも、意外と見落としがちなのは中古マンションが後何年住めるのかという「寿命」です。
築年数が３０年とか４０年とかになると本当に買って大丈夫なのかと不安な方もいると思います。不動産屋も寿命についてはわざわざ細かく解説してくれる人はいませんので、私が解説しようと思います。これから中古マンションを買われる方に参考になればと思います。また、もう既に中古マンションを買っちゃったよってという人にも参考になるかと思います。
築年数25年の中古マンションの買おうと思っています
最近よく耳にするのが、中古マンションを買ってリフォーム・リノベーションした住みたいという声。そこで気になるのが、古すぎるマンションって本当に買ってもいいのか？という不安です。
不動産会社に「このマンション築３０年だけど大丈夫ですかね？」と聞くと「大丈夫ですよ！（根拠なし・最大級の笑顔で）」と言われてなんとなくスルーされてしまうので、後何年持つのか調べずに買っちゃう人も多いんですよね。でも、永遠に持つ建物はありません。ですから、マンションの寿命を知らずして中古マンションを買わないほうがいいでしょう。
中古マンションの寿命は４７年説
中古マンション購入希望者のネットでのやり取りを見ていると、中に「中古マンションの寿命は４７年」といういう人が必ず出てきますが、これは間違いです。４７年というのは財務省のマンションの法定耐用年数というところからきている数字だと思います。
耐用年数というのは説明がややこしくなるので、分かりやすく言うと経済的な価値が保たれる期間とでも考えておいてもらえればいいと思います。実際に４７年を過ぎても物理的にはそのマンションに住めることが多いです。
ではマンションは最大何年持つのか？
10年ほど前になりますが、上野にある同潤会アパートというものが壊されました。これは日本で最も古い鉄筋コンクリート住宅（いわゆるマンション）と言われるもので、築年数は９０年を超えていました。実際にはこの様に長持ちするマンションもあるわけです。
では平均寿命は何年なのか？
結局、寿命は何年なのかというと長持ちして９０年程度持つものもある、という曖昧な答えになります。ただ、これには条件があって、それを満たさなければ９０年も持ちません。もっともっと短いはずです。
マンションが長持ちする条件は？
条件で最も重要なのが、長持ちするようにマンションが定期的にメンテナンスされているかどうかです。これは業界用語で「大規模修繕」と呼ばれています。
大規模修繕でリフォームする場所は、例えば、コンクリート躯体、外壁・屋根の塗装防水工事、窓、エントランス、給排水管、給湯器など。マンションの皆さんが共同で使う部分にはどれも寿命があり、きちんと手入れしていかなければ長持ちしません。
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大規模修繕には金がかかる
この大規模修繕には当然ながらお金がかかります。このお金はマンションに住んでいる世帯一つ一つから「修繕積立金」という形で集められます。
もし修繕積立金が十分に無かったらどうなるでしょうか？当然、マンションの維持・管理がきちんとできませんので、どんどん劣化していきます。つまり寿命が短くなっていくわけです。
修繕積立金がない中古マンションは買うな
積立金がきちんと貯まらないことなんてあるの？なんて思うかもしれませんが、実際にあります。例えばマンションに住んでいる方が職を失い、修繕積立金を支払えなくなった、とか。空き家にして出て行って、修繕積立金は支払わなくなったとか、あるいは管理組合がバカ高いリフォーム会社に修繕積立金を使ってしまい予算が足りなくなったなどなど。
こういう管理組合の建物を長く維持しようという活動が適正に行われるかどうかでマンションの寿命が決まると言ってもいいでしょう。ですから、中古マンションを買われるときは、いまその時点の築年数を気にすることも大切ですが、そのマンションが過去にどんな風に大規模修繕されてきて、これからのメンテナンスのためにきちんと修繕積立金が積み立てられているのかどうかなども含めて考える必要があります。
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