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リフォーム・リノベーション・新築・不動産の教科書

リフォーム、リノベーション、新築、不動産など住宅業界ならではの「謎」を解説します。不動産兼建築のプロだからわかる「裏側」と「本音」を一般の方になるべく丁寧にわかりやすく説明することで、住宅取得に失敗する方を一人でも救いたいと思っています

中古マンション購入前に必ず知っておくべき23のデメリット

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中古マンションを買おうかなと思っている方の相談にのると、必ず聞かれるのが「本当に中古マンションって大丈夫なの?」という質問です。私はどちらかというと新築マンションよりは中古マンションおすすめ派なのですが、もちろんデメリットもあります。しかもそのデメリットはさまざま。今回は新築マンションと比較してデメリットだと感じる点23種類を紹介していきたいと思います。

 

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1 外観の見た目が汚い・古い

 

当たり前ですが中古マンションは新築と違って、外観(外回り)が汚いことが多いです。雨や風で外観は劣化します。時間が経てば経つほど劣化していきます。外壁は10年に一度メンテナンスが必要なので、あなたが買われるマンションが築何年かチェックしましょう。築15年なのに外観が汚いまま、というのはリフォームが行われていませんので、大規模修繕予算がないなどのトラブルが考えられます。

 

またデザインも最新のものに比べて古く感じます。マンションの自室は自分好みにリフォーム・リノベできますが、外観は自分好みの改修はできません。

 

2 構造躯体が弱っている可能性がある

 

外壁の塗装は色鮮やかに見栄えを良くするためだけに塗るわけではありません。雨や風から建物を守るために塗ります。防水機能です。塗膜部分が劣化すれば雨水がコンクリート壁に侵入しやすくなります。雨水がコンクリートに侵入するとその構造躯体が劣化します。つまりマンションの構造が弱っていきますので、長持ちしにくくなります。

 

3 セキュリティが弱い・旧式の設備のまま

 

古いマンションだとオートロックとか、カメラ付きインターホンとかありません。最新のマンションでは当たり前の防犯機器がないので、犯罪予防効果が低いです。治安の悪いエリアだなと感じるマンションを購入する場合は、このセキュリティ機能が高くないと安心して住めません。買おうとしている中古マンションの防犯機能についても必ずチェックしてください。

 

4 窓の性能/断熱性能が低いので寒い

 

マンションは窓部分がリフォームできないことが多いので、古い家だとアルミサッシの一枚ガラスの寒いものがついています。冬場の冷気が家の中に入ってきますので、めちゃめちゃ寒いです。買う前は寒さなんてどうでもいいという人がほとんどなのですが、住み始めるとその寒さが一番の悩みになる方が本当に多いです。

 

 

見た目だけで選ぶのは本当に素人感丸出しになりますので、不動産営業マンにいいように営業されます。「この窓に内窓つけられますか?」みたいな質問をしましょう。マンションによっては内窓をつけて2重窓化してもいいマンションがありますので、必ず聞きましょう。反応が最新のマンションは2重窓が基本なので、寒さ対策がきっちりできています。

 

5 部屋数が多く小分けされている間取り

 

古いマンションは部屋数を増やすために、とにかく間仕切りが多いです。昔は部屋数が多い方がいいマンションというふうにPRするのが常識でした。でも小さな部屋ばかりが集まったような間取りは最近のトレンドとは真逆です。最近はなるべく間仕切りをなくして、一つの部屋を広々と感じられるようにする間取りが人気です。

 

6 雨漏りリスクは本当に怖い

 

買った後、雨漏りしていた、ということはよくある話です。外壁の防水機能が劣化したことで雨漏りしているケースはもちろん、排水管が古く、破れて雨漏りしていたということもけっこうあります。雨漏りを止めるのは非常に難しいので、止めても止めても漏れてくるということがあります。そのためバカにならない補修費用がかかり、物件を売った不動産会社や売主とトラブルになることもよくあります。

 

7 古くなればなるほど売れにくくなる

 

古いマンションに住めば当然ながら日々そのマンションは古くなっていきますので、売却しようと思った時点で、売れにくい状況になるのはいうまでもありません。例えば築30年のマンションを買って、20年経てば築50年。築50年で売りに出した時に買い手が付くかどうか。だいぶ安い値段か、相当より立地じゃないと厳しいかもしれません。売れない、となると税金だけ支払い続けることになります。

 

8 不動産屋さんも古い中古マンションを売りたくない

 

古いマンションは不動産屋さんに興味を持たれません。手数料が安いので営業活動したくないんです。なのでなかなか売れないケースが多いです。値下げするしかなくなります。

 

9 高齢者ばかりでコミュニケーションがなりたたない

 

若い人が築40年とかのマンションを買うと、すでに住んでいる人が高齢者ばかりで話が合わない、コミュニケーションしにくい、という世代間ギャップに出くわします。管理組合の理事になって会議に出席したらおじいちゃんおばあちゃんばかりで意見が言いにくい、みたいな感じは結構あります。マンションは集合住宅ですから、住民の意思疎通がそのマンションの価値を決めます。不仲であれば、マンションもそういう運命にあります。

 

10 リフォームにお金がかかる

 

中古マンションは人の住んだ家なので、何にもリフォームせずに住む人はほとんどいません。少なくともお風呂とトイレはリフォームする人は多いです。だいたい100万円くらいは必要です。それに加えてキッチンも直すとするとプラス50~100万円。結構お金がかかります。

 

11 リノベーションはさらにお金がかかる

 

部屋丸ごと一新されるリノベーションされる方も増えていると思いますが、500〜1000万円はかかります。それなら新築が買える?古いマンションにそんなにかけてもったいなくないの?という疑念が頭をよぎると思います。

 

12 修繕積立金が高い

 

マンションを買うと修繕積立金というものを毎月徴収されます。住民みんなで集めて、みんなで使う共用部のリフォームの資金にするためです。古いマンションだとリフォームで箇所が増えてくるので、修繕積立金が新築当時よりも高くなることがあります。こんなボロマンションに、こんなに修繕積立金払うの?と思う方も多いのですが、ボロい中古マンションだからこそ、修繕積立金が高いんです。

 

13 修繕積立金が足りない

 

中古マンションの中には修繕積立金が全然足りずに大規模修繕(共用部のリフォーム)ができずに年々ボロボロになっていくようなものもあります。修繕積立金を払わない人が多いとこうなります。住民の質って大事です。安いマンションと高いマンション、どちらが住民の質が高いでしょうか?といった視点も重要です。

 

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14 建て替えのお金がないマンションがほとんど

 

マンションが古くなってくるといずれ建て替えるかリフォームで長持ちさせるかという話になります。躯体がボロで定期メンテしてこないと、建て替えなければならないレベルに劣化してしまうケースもあります。ただ建て替えにはお金がかかります。買ったのにもう建て替えの話が進んでるみたいなマンションを買うと最悪です。

 

15 マンションの寿命が不明なので博打になる

 

マンションの寿命ははっきりとわかりません。50年なのか70年なのか100年なのか。これはメンテナンス次第になります。適当なメンテであれば長持ちしないのは当然です。でもきちんとメンテナンスされてるマンションってそこまで多くありません。だから本当の寿命がわかりません。寿命がわからないので、築50年のものを買って大丈夫なのかどうか、わかりません。管理の質によります。あと50年大丈夫な住み方をしているマンションなら、まだまだ持ちます。でも低品質な管理だと築60年でもうダメかもしれません。寿命はマンションそれぞれです。

 

16 事故物件の可能性がある

 

中古マンションは誰かが住んでたマンションです。もしかすると誰かがなくなって売りに出されたかもしれません。もちろん購入者には説明がありますが、一度誰かが住むと、その次に買う人にきちんと事故物件であることが伝わるかどうかは微妙です。

 

17 急いで決めてあとあと後悔する

 

中古マンションはみんなが良いと思うものはすぐ売れます。良い物件がないかsuumoとかに張り付いて熱心に探している人は多いからです。だから他の人より焦って買う傾向があります。買ったあと、やっぱり違った、失敗したみたいなケースも結構あります。

 

18 営業マンが売れちゃいますと急かしてくる

 

中古マンションは足が速いですよ、明日には売れてしまうかもしれません、というのが不動産屋さんの営業トークです。実際にそうなので仕方がないのですが、お客さんは焦るんですね。焦ると良くありません。欠陥があるのによく見ずに買ってしまい、買ったあとに補修代をだす羽目になったりします。

 

19 広いリビングにしたいのに壁が抜けない

 

部屋の間仕切りをとって広く部屋を使うためにリノベーションする人が多いのですが、買ったあとに建築士さんに「この壁は壊せませんと」と言われるケースもあります。構造上無理なマンションもあります。

 

20 リフォーム予算がなくなるケースも

 

予算目一杯で中古マンションを買うと、リフォームの予算が全然足りなかったというケースもめちゃくちゃ多いです。不動産屋さんが高い物件をおすすめしてくるからですね。

 

21 築20年以降に割高感が増してくる

 

新築マンションを買うと築20年まではかなりの勢いで資産価値(売り出した時の値段)が下がっていきます。しかし築20年以降になるとゆっくり下がります。なので築20年くらいで買うのが一番お得ですが、それ以降だと割高感があります。

 

22 鉄部の錆が進行しやすい

 

マンションにあらゆる部位の中で一番ダメになりやすいのが、廊下とかバルコニーの手すり。鉄部は錆びるので見た目が汚いなと感じます。5年に一度はメンテしないとダメなの鉄部をちゃんとメンテしてない物件は管理がいい加減だと思ってください。

 

23 管理組合の意識が低い

 

新築マンションだとみんな同じ時期に入居するので、マンションを長く大切に住もうねという意識が高く、住民で組織される管理組合も意識が高い。でも中古マンションだと人も入れ替わっていますし、もう古くなってて諦めてる人もいたりして、モチベーションがバラバラだったりします。それだと管理組合の大切な仕事、マンション全体の大規模修繕リフォームがいいかげんになったり、できなかったりします。

 

中古マンションのデメリットまとめ

これ以外にもデメリットはまだまだあります。ただ、私は中古マンションがダメと言っているわけではありません。中古マンションて買って大丈夫?と聞かれることが多いので、このようなデメリットも考えられるけど、それでも納得して買いますか?と判断基準を提供しているだけです。何も知らずに買うのと納得した上で買うのは全然違うことです。是非知識をつけて、中古マンション購入を成功させましょう。

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